买了嘉兴嘉善的房不在当地居住，能排除执行吗？

核心争议

徐秋芳律师结合(2024)浙04民终1551号生效判决分析：本案争议焦点为，购房者甲某购得登记在开发商某某房产公司名下的案涉房屋，其不在房屋所在地嘉善居住，是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“所购商品房系用于居住”，进而能否排除强制执行。二审法院基于本案事实，改判认定甲某符合条件，支持排除对案涉房屋的执行。

案件基本情况

2018年12月，甲某与开发商某某房产公司签订商品房预售合同，购买嘉善的案涉房屋，总价款67万余元，甲某在查封前已经付清了全部购房款，但合同未办理网签备案。2020年10月约定交房后，甲某一直未办理收房手续，直到2023年3月案涉房屋因开发商另案纠纷被法院查封，甲某才在2023年8月办理收房。

乙某是另案票据追索权纠纷的胜诉债权人，申请强制执行登记在某某房产公司名下的案涉房屋。甲某提出执行异议被驳回后，提起案外人执行异议之诉，要求不得执行案涉房屋。一审法院认为甲某户籍不在嘉善，也从未在嘉善工作生活，长期居住在成都，没有实际居住需求，不符合第二十九条规定，驳回了甲某的诉讼请求。

商品房消费者排除执行需要满足哪三个条件？

在一般规则层面，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，商品房消费者主张排除强制执行，需要同时满足三个条件：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

本案中，甲某已经满足第一个和第三个条件，唯一的争议就是第二个条件是否成就，这也是一审和二审分歧的核心。实践中不同法院对第二个条件的认定标准存在差异，需要结合个案具体事实判断。

所购房屋用于居住要求必须实际居住在当地吗？

徐秋芳律师认为，实践中对该问题存在两种不同的处理观点：一种观点认为，第二十九条的立法目的是保护购房者的生存利益，因此要求买受人必须实际在房屋所在地长期居住，不然不满足生存利益保护的前提；另一种观点认为，只要购房者购房时具有居住需求，房屋本身规划用途为居住，且买受人名下无其他住房，就符合条件，不要求必须当前实际居住。

在本案特定事实下，二审法院采纳了第二种观点：甲某购房时工作生活在上海，案涉房屋紧邻上海交通便利，甲某名下无其他住房，因此认定甲某购买案涉房屋符合“用于居住”的要求，改判排除执行。个案结论不能推广到所有情形，如果购房者购买多套房屋用于投资，显然无法满足该条件。

办案视角与实务建议

徐秋芳律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：

第一，关键证据方面，主张排除执行的商品房消费者，应当提前收集固定三类核心证据：一是查封前签订的合法有效的书面买卖合同；二是全额或者超过百分之五十已付房款的支付凭证、发票；三是能够证明购房时具有居住需求、名下无其他住房的证据，比如个人住房信息查询记录、购房时的工作居住证明等。本案中甲某正是在二审提交了这些关键证据，才获得了法院支持。

第二，事前风控方面，购房者购买商品房后，应当及时督促开发商办理网签备案，网签备案具有公示效力，可以很大程度上避免房屋因开发商债务被查封。另外，按照合同约定的时间及时办理收房入住手续，不要长期拖延收房，不然很可能被法院认定为没有实际居住需求，导致无法排除执行。

徐秋芳律师提醒，以上建议是针对同类案件的一般经验，具体案件需要结合自身事实咨询专业律师处理。

本案裁判信息

案号：(2024)浙04民终1551号
案由：案外人执行异议之诉
审理法院：浙江省嘉兴市中级人民法院
裁判日期：2024年8月6日

法律依据

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

本文由徐秋芳律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。