批量收购商铺签的协议是预约还是本约？法院怎么判

核心争议解答

徐秋芳律师结合(2023)浙04民终3269号生效判决分析：在本案特定事实下，法院最终认定案涉批量商品房收购协议属于本约合同，违约买方承担200万元违约金及律师费，驳回了卖方主张的500万元违约金以及买方要求驳回原告诉讼请求的上诉请求。本案争议焦点为案涉批量商品房收购协议是预约合同还是本约合同，买方未按约付款的违约责任应当如何认定。

真实案情与裁判观点

本案是一起批量商业用房收购的买卖合同纠纷，基本事实如下：2022年12月，出卖人某某房产公司与买受人四某某投资公司签订《项目商品房收购协议》，约定四买受人一次性收购67套商业用房，总价款2383万余元，付款时间为2023年1月15日；协议明确约定了房号、面积、单价、已出租情况，还约定了两类违约责任：一是买受人逾期超过60天付款，出卖人有权解除合同，买受人承担200万元违约金及律师费；二是任何一方无合法理由解除合同，违约方支付500万元违约金。

协议签订后，四买受人未按约付款，经卖方两次发律师函催告后仍未支付分文，卖方于2023年3月20日发函解除合同，起诉要求四买受人按照500万元违约金条款承担责任。一审法院认定协议为本约，四买受人构成违约，判决四买受人支付200万元违约金及律师费69200元，驳回卖方其他诉讼请求。双方均不服一审判决提起上诉，浙江省嘉兴市中级人民法院二审驳回双方上诉，维持一审判决。

关联问题解读

什么情况下批量购房协议会被认定为预约合同？

一般规则层面，区分预约合同和本约合同的核心标准是当事人是否有明确的意思表示，约定将来需要另行订立新的合同才能完成交易。根据现行司法解释，如果认购、收购协议已经具备当事人名称、标的、数量、价款等核心必备条款，也没有明确约定将来必须另行订立本约，一般会直接认定为本约合同。

实践中，如果协议缺少房屋基本信息、核心价款、付款时间等必备条款，或者明确约定本协议只是意向，将来要签正式买卖合同，才会被认定为预约。本案中，四买受人主张协议是预约，理由是缺少交付、过户的细节，但这些细节不影响合同的成立生效，且协议没有约定另行订立本约，因此法院不支持该主张符合一般规则。

合同约定了两种违约金，法院会怎么调整？

一般规则层面，民法典第五百八十五条明确规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，法院可以根据当事人的请求予以适当减少。在本案中，协议同时约定了逾期付款解除的200万违约金和违约解除的500万违约金，法院结合案件事实，认为没有证据证明四买受人签约时就有违约故意，仅仅是逾期付款，卖方也没有充分证据证明损失超过200万，因此按照逾期付款违约金条款判决，符合司法实践的通常做法。

办案视角与实务建议

徐秋芳律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：

关键证据层面，合同性质认定核心看合同文本本身。如果是预约，一定要在合同中明确写清“本协议为预约合同，双方将于XX日前另行签订正式的房屋买卖合同”，避免表述模糊被法院直接认定为本约，进而提前承担本约的违约责任。本案中，买方主张是预约，但是合同文本中没有任何关于另行签订本约的约定，核心条款齐全，因此败诉风险从签订合同时就已经产生了。

事前风控层面，签订批量房屋收购协议时，买方如果对部分房屋信息还需要核实，一定要预留磋商空间，明确约定先签预约，待信息核实无误后再签本约，不要贸然签本约性质的协议。卖方如果希望协议直接产生履行效力，一定要把核心条款（房屋信息、价款、付款时间、违约责任）约定明确，不要留下模糊争议点。

诉讼主张层面，主张违约金一方一定要提前准备好实际损失的证据。比如资金占用成本、房屋空置损失、另行出售的差价损失等，如果只有合同约定的违约金，没有证据证明损失，法院很可能会依违约方请求调低违约金，本案中卖方主张500万违约金未获全额支持，也符合这个规律。

案例检索信息

案号：(2023)浙04民终3269号
案由：房屋买卖合同纠纷
审理法院：浙江省嘉兴市中级人民法院
裁判日期：2024年3月14日

核心法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第四百九十五条：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。
2. 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
3. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六条：当事人订立的认购书、订购书、预订书等已就合同标的、数量、价款或者报酬等主要内容达成合意，符合本解释第三条第一款规定的合同成立条件，未明确约定在将来一定期限内另行订立合同，或者虽然有约定但是当事人一方已实施履行行为且对方接受的，人民法院应当认定本约合同成立。

本文由徐秋芳律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。