小区物业保修金返还起纠纷，该找谁要钱？

核心争议解答

徐秋芳律师结合(2022)浙04民终2895号生效判决分析：在本案特定事实下，二审法院最终维持一审判决，判令嘉兴经开某某信息咨询事务所返还陈某某、周某某维修保证金116万余元，驳回了原告方要求支付资金占用利息、要求浙江某某房屋修缮公司承担共同责任的上诉请求，也驳回了被告事务所要求不返还保证金的上诉请求。本案争议焦点为维修保证金剩余部分是否应当返还、资金占用利息应否支持以及不同主体是否承担共同返还责任。

真实案例简述

原嘉兴某某置业公司开发秀水人家小区，2012年向住建部门缴纳住宅物业保修金146万余元。2018年，某某置业公司注销前，先与某某修缮公司签订《协议书》，约定由某某修缮公司承继小区保修责任和保修金相关权利义务。之后，某某置业公司股东陈某某、周某某又和某某咨询事务所签订《补充协议》，约定保修期满后，扣除20%管理费和实际维修费用后，剩余保修金退还给陈某某、周某某。

2021年，保修金本息共计170万余元打入某某咨询事务所账户。双方因剩余保修金返还无法协商一致，诉至法院。

从办案角度看，本案中被告某某咨询事务所败诉的关键一步，就是未能提供充分证据证明实际发生的维修费用。虽然被告提供了有业委会和物业公司盖章的维修点位表，但业委会和物业公司明确表示不清楚实际发生的费用，且点位表中所有维修点位统一标注为2900元，不符合维修行业的客观实际。因此法院最终采信了原告方自认的20万元合理维修费用，据此计算出了应返还的金额。

关联法律问题引申

约定了保修期满后退还，为什么法院不支持资金占用利息？

一般规则是：只有当返还金额明确，义务人逾期不支付的，法院才会支持资金占用利息。如果双方对应当扣除的费用存在较大争议，返还金额本身一直处于不确定状态，即使合同约定了保修期满后退还，也无法直接起算资金占用利息。

在本案中，双方从保修金退出后一直对维修费用金额存在争议，直到法院作出生效判决才最终确定应返还的金额，因此法院不支持资金占用利息的请求，是基于本案特定事实作出的判断。如果实践中返还金额已经明确，义务人逾期不付的，法院一般会支持按LPR计算的资金占用利息。

为什么同一个实际控制人的两家企业，只有签合同的一家承担责任？

一般规则是：合同只对签订合同的双方当事人具有约束力，这就是合同相对性原则。合同不能约束没有签字盖章的第三方主体。即使两个主体的实际控制人是同一个人，只要主体资格相互独立，没有在合同上签字，就不需要承担合同约定的返还责任。

当然实践中也存在例外，如果原告能够提供充分证据证明两个主体存在人格混同，那法院也可能判决未签字的主体承担连带责任。但本案中原告方未能提供充分证据证明混同，因此法院不支持要求未签字的某某修缮公司承担共同返还责任的请求，符合一般规则。

办案视角与实务操作建议

徐秋芳律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：

第一，关键证据要留存完整。在这类涉及费用结算的合同纠纷中，实际支出费用的证据是案件胜败的核心。如果义务人主张扣除相关费用，应当保留每次维修的工单、付款凭证、材料采购票据、业主签字确认单，这些是证明实际费用的关键证据。就像本案中，仅仅有业委会盖章的点位表，没有实际支出凭证，无法证明真实的费用金额，最终要承担举证不能的不利后果。

第二，事前签订协议要避免主体混乱。如果前后签订多份协议，需要明确前后协议的关系，如果需要多个主体共同承担责任，应当要求所有主体都在协议上签字盖章，明确约定共同责任。本案中原告方虽然主张两家主体混同，但因为只有一家在《补充协议》上签字，最终无法要求另一家承担责任，就是事前协议约定不明确导致的。

徐秋芳律师提醒，遇到此类结算争议，当事人应当及时固定证据，协商不成尽早咨询专业律师，避免因证据灭失导致自身权益受损。

案例检索信息

• 案号：(2022)浙04民终2895号
• 案由：合同纠纷
• 审理法院：浙江省嘉兴市中级人民法院
• 裁判日期：2022年11月30日

相关法律依据

《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

《中华人民共和国民法典》第五百七十九条：当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。

本文由徐秋芳律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。